פסק-דין בתיק ע"א 49128-05-11

השופטת רות לבהר שרון

בפנינו שני ערעורים על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט משה סובל), שניתן בת.א. 54811/08, ביום 16.03.11, במסגרתו התקבלו חלקית תביעה ותביעה שכנגד שהגישו בעלי הדין זה כנגד זה, כאשר בסופו של יום חוייבה חברת אבישר ניהול תכנון וביצוע בע"מ (להלן: "אבישר" או "השוכרת") ודורון אבישר אישית לשלם ל חברת פרידמן חכשורי חברה להנדסה ובנין בע"מ (להלן: "חכשורי" או "המשכירה") סך של 20,659 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה.

העובדות ופסק דינו של בית משפט קמא

1.         חכשורי השכירה משרד בשטח 713 מ"ר וכן מחסן בשטח 468 מ"ר בבניין הידוע כחלקה 3 בגוש 4939, ברח' נחל שניר 4 ביבנה (להלן: "הנכס" או "המושכר"), ל אבישר, וזאת על פי הסכם שכירות מיום 02.06.05 (להלן: "הסכם השכירות" או "ההסכם"). מר דורון אבישר היה הבעלים ו/או המנהל ו/או מורשה חתימה מטעם אבישר, וחתם על כתב ערבות אישית כחלק מהסכם השכירות.

2.         חכשורי הגישה תביעה כנגד אבישר ע"ס 493,989 ש"ח בטענה כי אבישר הפרה את ההסכם במספר מישורים: (1) כאשר קיזזה על דעת עצמה סכומים שונים מדמי השכירות, בעיקר בגין תיקונים במערכת המיזוג ואספקת החשמל במושכר, כאשר לטענתה לא היה מדובר בבלאי משימוש סביר אלא משימוש בלתי מקצועי במערכות (יצוין, כי חכשורי לא פירטה מהו הסכום שלדעתה לא היה מקום לקזזו); (2) כאשר דמי השכירות לא הוצמדו בהצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן, ועל כן עליה לשלם סך של 193,989 ש"ח בגין ההצמדה למדד; (3) כאשר לא שילמה עבור שימוש בחשמל במשך כ-20 חודשים (לפני שהותקן מונה חשמל על שמם) - 296,100 ש"ח; (4) כאשר נמנעה מלהפקיד 6 שיקים מעותדים ל-6 חודשי שכירות מראש החל מיום 01.09.08.

3.         אבישר הגישה תביעה שכנגד על סך 200,000 ש"ח (לצורכי אגרה), וטענה כי האחריות לתיקון כל פגם במושכר הייתה על חכשורי, ועל כן היא הייתה רשאית לקזז את עלויות התיקון. עוד טענה אבישר, שהוסכם בין הצדדים, בעל פה, כי עד להתקנת מונה חשמל נפרד, היא תישא בתשלומי ארנונה בגין שטח מחסן גדול יותר מזה שהוחזק על ידה בפועל, וזאת במקום תשלום חשבון החשמל. באשר להצמדה למדד, טענה אבישר כי הוסכם על הצמדה לשער הדולר ולא על הצמדה למדד, וכי ההסכם שצורף לתביעה מטעם חכשורי זוייף, כך שייראה כאילו הוסכם על הצמדה למדד. בנוסף טענה לליקויים בגין חדירת מים (דרישה שנזנחה בהמשך), לנזקים עקיפים כתוצאה מהליקויים במערכת המיזוג שלא אפשרו להפעיל את המזגן, ובשל כך לא אפשרו את העבודה השוטפת התקינה, העדר מרחב מוגן, לנזק בגין העדר שטחים פנויים לחניה עבור עגלות של רכבים, ולשיפור הגישה למעלית המשא כפי שהובטח וכדומה (נזק שהועמד בסיכומים על סך של 31,236 ש"ח).

4.         בהסכמת הצדדים מונה מומחה מטעם בית המשפט, מר אביגדור סבו (להלן: "המומחה") לבחינת הטענות בעניין מיזוג האוויר והחשמל.

5.         בית משפט קמא, לאחר ששמע את העדויות, ובחן את ההסכם, קבע כי שכר הדירה על פי ההסכם הוצמד לשער הדולר, תוך שדחה את ההסבר מטעם חכשורי לפיו המילים "הפרשי דולר" נמחקו במועד מאוחר למועד חתימת ההסכם, וציין כי מעולם לא נשלחה דרישה לתשלום הפרשי המדד, וכי מנהל חכשורי לא סיפק הסבר להעדר תגובה מצדם לכך שטרם תחילת שנת השכירות השנייה מסרה אבישר שיק הכולל הפרשי דולר בלבד, ללא הצמדה למדד, תוך צירוף מכתב המציין זאת במפורש.

באשר לחוב בגין צריכת חשמל, קיבל בית משפט קמא את טענת אבישר כי הוסכם בע"פ כי חלף תשלום בגין צריכת חשמל היא תשלם תשלומי ארנונה מוגדלים בגין שטחים שהיא איננה מחזיקה בפועל, וזאת לאחר שבחן את הראיות השונות המצביעות על כך שאכן דובר בחיוב בגין שטחים שלא הוחזקו בפועל על ידי אבישר, וכל זאת במועדים בהם טרם הותקן מונה חשמל נפרד. יחד עם זאת, חויבה אבישר בתשלום בגין צריכת חשמל בגין 3 חודשים בהם ניתן פטור מארנונה, תוך שבית המשפט ציין כי החישוב יהיה על בסיס תחשיב חכשורי (14,805 ש"ח לחודש, ובסה"כ לשלושה חודשים - 44,415 ש"ח), וזאת על אף שקיבל את טענת אבישר כי צריכת החשמל שלה אינה קבועה, אך בהעדר הצגת תחשיב אחר מטעמה.

באשר לטענה בדבר קיזוז בניגוד להסכם - בית המשפט קיבל את חוות דעת המומחה שקבע כי מתוך ההוצאות בגין תיקון מערכת המיזוג, סך של 19,200 ש"ח קשור לבלאי סביר, בעוד סך של 35,800 ש"ח נובע מבלאי שאינו סביר. לאור זאת, ולאור הוראות ההסכם, לפיהן תיקון בלאי סביר חל על המשכירה, בעוד שכל ההוצאות האחרות צריכות לחול על השוכרת, אשר רשאית לקזז מדמי השכירות רק הוצאות בגין תיקונים שצריכים לחול על המשכירה - קבע בית המשפט כי אבישר לא הייתה רשאית לקזז את הסכום שאינו נובע מבלא סביר בסך של 35,800 ש"ח.

בסיכומו של דבר, בית המשפט קיבל את תביעת חכשורי בחלקה בלבד, ובסך כולל של 80,215 ש"ח, כפי שמפורט לעיל [44,415 ש"ח בגין חוב חשמל לשלושה חודשים  ו-35,800 ש"ח בגין קיזוז לא כדין של תיקון מערכת המיזוג].

באשר לתביעה שכנגד שהגישה אבישר - בית משפט קמא דחה את הטענה לנזק עקיף בגין אי תפקוד מערכת המיזוג, וזאת לאור העובדה שעל פי ההסכם הסעד היחיד שעמד לרשות אבישר במקרה של פגם או ליקוי במושכר הוא קיזוז עלות התיקון. עוד קבע בית המשפט כי הנזק העקיף לו טענה אבישר לא הוכח.

בהתייחס לעלויות תיקון מערכת המיזוג, בית משפט קמא קבע כי יש לקבל את טענת ההגנה של אבישר כי היא רשאית לקזז סך של 13,344 ש"ח בשל תיקון מערכת המיזוג וקבע כי היא זכאית לקבל סכום זה מחכשורי (יצוין כי על פי חוות דעת המומחה הסכום אותו הייתה זכאית אבישר לקזז עמד על 19,200 ש"ח, ואולם בתביעתה דרשה רק את הסך של 13,344 ש"ח).

בית המשפט קיבל את טענת אבישר לנזק בגין העדר שטחים פנויים לחניה, ולשיפור הגישה למעלית המשא, וזאת לאחר שדחה את טענת חכשורי, לפיה מאחר והיא איננה המחזיקה בשאר שטחי הנכס, יש להפנות הטענה לשוכרים האחרים. בית המשפט ציין כי על חכשורי לעמוד בהתחייבויותיה, ולא לגלגל האחריות אל גורמים אחרים, וקיבל את תביעת אבישר בראש נזק זה, בסך 31,236 ש"ח.

לבסוף, קיבל בית המשפט את טענת אבישר במסגרת התביעה שכנגד, לפיה בשל אי התקנת לוח חשמל בעל מקדם ספק מתאים היא חוייבה בקנסות, בסך של 14,976 ש"ח, כאשר למעשה חכשורי לא טענה דבר כנגד טענה זו. בית המשפט קבע כי אבישר זכאית לסכום זה מחכשורי.

לאור כל האמור, בית המשפט קבע כי בגין התביעה שכנגד זכאית אבישר לפיצוי בסך 59,556 ש"ח, כמפורט לעיל.

טענות הצדדים בערעור

6.         חכשורי חוזרת על טענותיה בדבר הפרת הסכם השכירות על ידי אבישר, ומוסיפה ומלינה על קביעת בית המשפט כי הוסכם על הצמדת שכר הדירה לשער הדולר. לטענתה, בהסכם ניתנה למשכירה אפשרות בחירה בין הצמדה לשער הדולר לבין הצמדה למדד, כאשר היא בחרה בהצמדה למדד. לטענתה, אין כל חשיבות לדיון בשאלה האם צמד המילים "הפרשי שער" נמחק אם לאו, ואם כן - מהו מועד המחיקה, שכן בכל מקרה הבחירה הייתה בידיה. לאור כל זאת, טוענת המשכירה, כי יש לחייב את אבישר בתשלום בגין הפרשי הצמדה מדד.

לטענת חכשורי, שגה בית משפט קמא כשאימץ את חוות דעת המומחה וכשקבע כי סך של 19,200 ש"ח בגין תיקון מערכת המזגן נובע מבלאי סביר אשר חל עליה, ועל כן קוזז כדין, בעוד שבפועל מדובר בהוצאות תחזוקה שוטפת - בשונה מליקוי הנובע מבלאי סביר - שהינו באחריות השוכרת, ועל כן היה מקום לקבוע כי הקיזוז נעשה שלא כדין.